不動産投資

空室率を収支へ入れる：戸数の割合と家賃の減少を分けて計算する

不動産投資虎の巻編集部 · 公開 2026年11月15日

購入前の空室試算では、空いている戸数の割合だけでなく、いつ、どの家賃が入らないかを考えます。現在満室でも将来の満室を保証しません。退去後の修繕や募集に時間がかかる場合も含め、年間収入と月ごとの手元資金を分けて確認します。

対象：投資物件の購入前に資金繰りの条件を確かめる人

割合の分母と期間をそろえる

ある日の空室戸数を全戸数で割った率と、一年間の空室期間を含む率は別です。家賃が違う部屋では、戸数が同じでも収入への影響が違います。販売資料の空室率が何を示すかを確認し、満室想定家賃と実際の入金を区別します。滞納や免除期間は、物理的に入居していることだけでは分からないため別に確認します。

退去、原状回復、募集、申込み、入居、賃料発生の順に仮の日程を置きます。空室中も発生する管理費、税、返済等を残します。募集費用や清掃費、家賃を下げる場合も別欄にします。過去の成約期間は参考ですが、次も同じ日数とは限らないため、長引いた場合の試算も作ります。

区分一戸が空けば、その物件の家賃収入は一時的に途絶えます。複数戸でも同時退去等はあり、単純に戸数が多ければ安全とは言えません。家賃保証等がある場合も、契約の変更、免責、終了の条件を確認します。自分の生活費を含めた資金の余裕を考え、融資が通ったことを赤字に耐えられる根拠にはしません。

表が入りきらない場合は、横にスクロールして確認できます。